Najem krótkoterminowy — aktualizacja: rząd przyjął autopoprawkę, projekt trafił do Sejmu

To aktualizacja naszego wcześniejszego tekstu o rządowej autopoprawce dotyczącej najmu krótkoterminowego. Sprawa poszła do przodu: Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę, a projekt trafił do prac w Sejmie. Poniżej podsumowujemy, co dokładnie przyjął rząd, jak wyglądała debata sejmowa (bo była naprawdę ciekawa i podzieliła posłów nawet wewnątrz klubów) oraz co to oznacza dla właścicieli apartamentów na doby.

Co przyjął rząd

Autopoprawka daje mieszkańcom i samorządom konkretne narzędzia do reagowania tam, gdzie najem krótkoterminowy powoduje problemy z bezpieczeństwem i porządkiem publicznym. Najważniejsze rozwiązania:

• Strefy gminne — gminy będą mogły tworzyć obszary, na których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub zakazany.
• Uchwała wspólnoty lub spółdzielni — mieszkańcy budynku będą mogli podjąć uchwałę o zakazie świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości.
• Wnioski o kontrolę — wspólnoty, spółdzielnie oraz osoby mieszkające w danej lub sąsiedniej nieruchomości będą mogły wnioskować o kontrolę obiektu, także pod kątem bezpieczeństwa i porządku publicznego.
• Zasada „trzech naruszeń" — jeśli w ciągu 6 miesięcy właściwe służby lub organy stwierdzą 3 naruszenia dotyczące bezpieczeństwa lub porządku publicznego, samorząd będzie miał obowiązek wykreślić obiekt z ewidencji miejsc świadczenia usług hotelarskich.

Jednocześnie przepisy przewidują okresy przejściowe, które dadzą działającym przedsiębiorcom czas na dostosowanie się do nowych zasad. Przypomnijmy, że docelowa data wejścia rozwiązań w życie to 1 stycznia 2028 r.

Debata w Sejmie — podziały nawet w tych samych klubach

Najciekawsze jest to, że stanowiska nie układają się prosto wzdłuż linii klubowych. W debacie padło też kilka naprawdę rozsądnych, probranżowych propozycji:

• KO — generalnie popiera ustawę, ale głosy są mocno zróżnicowane. Sławomir Nitras, jeden z najbardziej krytycznych wobec STR, popiera kierunek, a nawet chciałby łatwiejszych decyzji w spółdzielniach — ale trafnie zakwestionował mechanizm „3 naruszeń", proponował większą rolę Policji i apelował, by nie spieszyć się z ustawą. Danuta Jazłowiecka pytała wprost, jak chronić przedsiębiorców przed złośliwymi skargami sąsiedzkimi i nie uderzyć w małych, legalnych wynajmujących. Klaudia Jachira poszła dalej i krytykowała autopoprawkę jako przeregulowanie rynku. Po drugiej stronie Karolina Pawliczak i Artur Łącki opowiadają się za rygorystycznym zrównaniem STR z hotelarstwem.
• PiS — popiera dalsze regulowanie rynku, ale z licznymi uwagami ochronnymi. Andrzej Gawron mówił o proporcjonalności kar i ochronie mikroprzedsiębiorców; padły wątpliwości co do kar do 50 tys. zł, kosztów nowych obowiązków i wymogów PPOŻ. Z kolei Anna Krupka uważa narzędzia mieszkańców za zbyt słabe i kwestionowała sześciomiesięczny okres na zakończenie STR.
• PSL / Trzecia Droga — Stanisław Tomczyszyn poparł ustawę, strefy i szeroką elastyczność gmin. Kierunek wyraźnie regulacyjny.
• Lewica — zdecydowanie za mocnymi regulacjami. Daria Gosek-Popiołek popiera powrót stref i uprawnienia wspólnot, wiążąc regulację STR z opłatą turystyczną. Warto odnotować Tadeusza Tomaszewskiego, który zadał dobre pytanie: czy przy „3 naruszeniach" nie trzeba precyzyjnie określić, jakie konkretnie wykroczenia mogą prowadzić do wykreślenia, by uniknąć donosów sąsiedzkich.
• Polska 2050 — Kamil Wnuk jest zdecydowanym zwolennikiem autopoprawki, ale chce obniżenia wysokiego progu głosowania w spółdzielniach do zwykłej większości. Dla branży to jedna z potencjalnie najbardziej niekorzystnych poprawek, jakie mogą pojawić się w komisji.
• Rozwój Plus — Łukasz Kmita popiera dalsze procedowanie, ale uważa, że wymóg ponad 50% wszystkich uprawnionych w spółdzielni może uczynić przepis martwym. Także tu możliwe jest poparcie dla obniżenia progu.
• Konfederacja — Witold Tumanowicz jest przeciw ustawie w obecnym kształcie. Podnosi prawo własności, nadmiar obowiązków, nieproporcjonalne kary, niejasności PPOŻ i sprzeciwia się prewencyjnemu zakazywaniu prawidłowo działającego STR.
• Klub Centrum — Barbara Oliwiecka przedstawiła jedno z najbardziej wyważonych stanowisk: tak dla rejestru, kontroli i karania patologii, ale nie dla odpowiedzialności zbiorowej. Wskazała, że legalnie działający właściciel, który nikomu nie przeszkadza, może po uchwale wspólnoty stracić możliwość prowadzenia STR. Postulowała, by strefy powstawały na podstawie danych i jasnych kryteriów, a nie decyzji politycznej.
• Demokracja Bezpośrednia — Jarosław Sachajko broni zasady proporcjonalności: najpierw skutecznie ukarać rzeczywistego sprawcę hałasu, a dopiero potem sięgać po ograniczenia prawa własności. Zwrócił też uwagę, że MSiT wcześniej samo wskazywało konstytucyjne wątpliwości wobec oddania wspólnotom prawa do blokowania STR — a teraz proponuje dokładnie taki mechanizm.

Co jest dziś realne, a o co warto walczyć

Nie ma dziś dużych szans na wyrzucenie całej regulacji — poparcie dla zmian jest szerokie. Jest natomiast realna przestrzeń, by poprawić ustawę ponad podziałami. Z debaty wyłania się kilka postulatów szczególnie ważnych dla uczciwie działających właścicieli:

1. Precyzyjne zdefiniowanie „3 naruszeń" i zabezpieczenie przed złośliwymi skargami — tak, aby liczyły się realne, poważne przypadki uciążliwości w krótkim okresie, a nie każde zgłoszenie.
2. Zabezpieczenie przed arbitralnym zakazem wymierzonym w pojedynczego właściciela — żeby jeden nieprzychylny sąsiad nie mógł zablokować legalnie działającego obiektu serią zgłoszeń.
3. Oparcie stref na danych i analizie oraz ich okresowa weryfikacja, zamiast decyzji czysto politycznych.
4. Obrona rozsądnych okresów przejściowych oraz obecnego wysokiego progu głosowania w spółdzielniach.
5. Proporcjonalne kary i jasne wymagania PPOŻ.
6. Ochrona praw nabytych i dłuższy okres dostosowawczy dla lokali już działających.

Sam minister przyznał w Sejmie, że ponad 99% najmu krótkoterminowego nie narusza porządku i nie zakłóca życia mieszkańców. To powinien być główny argument branży: skoro problem dotyczy marginesu rynku, twórzmy skuteczne narzędzia przeciwko patologii — ale nie mechanizmy odpowiedzialności zbiorowej wobec legalnie i spokojnie działających obiektów.

Co dalej i co to znaczy dla Ciebie

Projekt trafił do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej, które mają przedstawić sprawozdanie do 20 października 2026 r. To właśnie ten etap będzie teraz kluczowy — tam mogą zapaść zarówno korzystne dla branży doprecyzowania, jak i niekorzystne poprawki (np. obniżenie progu głosowania w spółdzielniach).

Dla właściciela apartamentu wniosek jest praktyczny: to nie jest moment na panikę, ale na porządkowanie własnego podwórka. Zadbaj o pełną legalność obiektu i czysty regulamin, buduj dobre relacje ze wspólnotą i sąsiadami (to oni będą głosować i inicjować kontrole), śledź plany swojej gminy i — co najważniejsze na dłuższą metę — rozwijaj własny kanał sprzedaży: własną stronę rezerwacyjną i bazę stałych gości. Dzięki temu nawet zmiana zasad czy lokalizacji nie oznacza budowania biznesu od zera. Będziemy śledzić prace komisji i wrócimy z kolejną aktualizacją.

Artykuł ma charakter informacyjny i powstał na podstawie relacji z prac rządu i debaty sejmowej nad autopoprawką (wrzesień 2026). Nie stanowi porady prawnej — ostateczny kształt przepisów zależy od dalszych prac parlamentarnych.