Strefy wolne od Airbnb i zakaz od wspólnoty — co szykuje rządowa autopoprawka dla właścicieli apartamentów

Na przełomie sierpnia i września 2026 roku Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowało autopoprawkę do projektu ustawy regulującej najem krótkoterminowy. To powrót do rozwiązań, które usunięto z projektu przed jego przyjęciem przez rząd w lipcu — i które wywołały spór w samej koalicji. Dla właścicieli apartamentów na doby zmiany są fundamentalne, bo po raz pierwszy dotykają samej możliwości prowadzenia działalności w danej lokalizacji, a nie tylko sposobu jej rozliczania.

W tym artykule tłumaczymy spokojnie i bez politycznego szumu, co realnie zakłada autopoprawka, kogo dotknie najmocniej, jakie są progi głosowania i terminy — oraz co właściciel może zrobić już dziś, zanim przepisy wejdą w życie.

Dwa nowe narzędzia: strefy gmin i uchwały wspólnot

Autopoprawka wprowadza dwa niezależne mechanizmy, które mogą ograniczyć lub całkowicie wyłączyć najem krótkoterminowy:

• Strefy wyznaczane przez gminę — rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, mogłaby ustanowić strefę, w której działalność tzw. innych obiektów świadczących usługi hotelarskie (czyli m.in. mieszkań i apartamentów na doby) byłaby wyłączona.
• Zakaz uchwalany przez wspólnotę lub spółdzielnię — mieszkańcy budynku mogliby zakazać najmu krótkoterminowego u siebie, w drodze uchwały.

To dwie różne ścieżki. Nawet jeśli Twoja wspólnota jest przychylna, gmina może objąć okolicę strefą — i odwrotnie. Warto śledzić oba poziomy.

Strefy gminne — jak miałyby powstawać

Przesłankami do ustanowienia strefy mogłyby być m.in. zabytkowy charakter budynku oraz względy bezpieczeństwa i porządku publicznego. Samorząd miałby jednak sporą elastyczność — mógłby określić wyjątki: podmiotowe, przedmiotowe oraz czasowe. W praktyce oznacza to, że gmina mogłaby np. dopuścić najem krótkoterminowy tylko przez określoną liczbę dni w roku, zamiast go całkowicie zakazywać.

Procedura ma chronić przed pochopnymi decyzjami. Przed skierowaniem projektu uchwały do rady gminy konieczne byłyby co najmniej 21-dniowe konsultacje z mieszkańcami, a sama uchwała mogłaby wejść w życie najwcześniej sześć miesięcy po jej ogłoszeniu. To daje właścicielom czas na reakcję i przygotowanie planu B.

Uchwała wspólnoty — jakie progi i ile czasu na wygaszenie

Tu diabeł tkwi w szczegółach, bo o wszystkim decyduje układ sił w budynku:

• We wspólnotach uchwała zapadałaby większością głosów właścicieli lokali, liczonych według wielkości udziałów.
• W spółdzielniach za zakazem musiałoby opowiedzieć się ponad 50 proc. wszystkich uprawnionych do głosowania.

Kluczowa dobra wiadomość dla działających już właścicieli: po podjęciu uchwały przedsiębiorca miałby sześć miesięcy na zakończenie działalności. Dopiero po tym okresie możliwe byłoby wykreślenie obiektu z ewidencji. To nie jest więc zakaz z dnia na dzień — jest czas na rozliczenie sezonu i przekierowanie biznesu.

Praktyczny wniosek: zanim kupisz kolejny lokal pod najem na doby, sprawdź nie tylko cenę i lokalizację, ale też strukturę własnościową budynku i nastawienie wspólnoty. W budynkach zdominowanych przez lokale inwestycyjne przegłosowanie zakazu będzie trudne. W kamienicach i blokach z przewagą stałych mieszkańców — znacznie łatwiejsze.

Kontrole i zasada „trzech naruszeń w pół roku”

Autopoprawka rozszerza też zakres kontroli o bezpieczeństwo i porządek publiczny. Z wnioskiem o kontrolę mogliby wystąpić mieszkańcy tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa oraz zarząd lub rada nadzorcza spółdzielni.

Doprecyzowano również, kiedy obiekt obligatoryjnie wypada z ewidencji: jeśli w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego przypadku właściwe organy lub służby stwierdzą łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa lub porządku publicznego. Ponowny wpis byłby możliwy dopiero po roku. Dla właściciela to jasny sygnał: głośne imprezy i skargi sąsiadów przestają być tylko problemem wizerunkowym — stają się realnym ryzykiem utraty prawa do prowadzenia obiektu.

Kiedy to wejdzie w życie?

Najważniejsza data: jeśli propozycje zostaną ostatecznie uchwalone, zarówno strefy gminne, jak i prawo wspólnot oraz spółdzielni do zakazu mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2028 r. To wciąż projekt na etapie prac rządowych — droga przez Sejm, Senat i podpis prezydenta bywa długa i kręta. Masz więc czas, żeby się przygotować, a nie panikować.

Co możesz zrobić już teraz

To dobry moment, żeby uporządkować własne podwórko, zanim zrobi to za Ciebie ustawodawca:

1. Zadbaj o dobre relacje ze wspólnotą i sąsiadami. Skoro to oni będą głosować nad zakazem i inicjować kontrole, przyjazne otoczenie jest najtańszym ubezpieczeniem Twojego biznesu. Więcej piszemy o tym w osobnym artykule o współżyciu ze wspólnotą.
2. Trzymaj obiekt w pełnej legalności. Wpis do ewidencji, jasny regulamin porządkowy, zasady ciszy nocnej i weryfikacja gości ograniczają ryzyko naruszeń liczonych do limitu „trzech w pół roku”.
3. Śledź lokalną politykę. Uchwały gmin poprzedzą 21-dniowe konsultacje — warto w nich uczestniczyć i znać plany samorządu dla swojej okolicy.
4. Dywersyfikuj lokalizacje i kanały sprzedaży. Jeśli cały przychód wisi na jednym mieszkaniu w „trudnym” budynku, ryzyko jest większe. Buduj też własny kanał sprzedaży — własną stronę rezerwacyjną i bazę stałych gości — żeby nie być zakładnikiem ani wspólnoty, ani prowizji portali. Wtedy nawet zmiana lokalizacji nie oznacza budowania biznesu od zera.

Regulacje idą w stronę większej kontroli i przejrzystości. Właściciele, którzy działają legalnie, mają czysty regulamin i dobre relacje z otoczeniem, przejdą przez tę zmianę spokojnie. Najbardziej ucierpią ci, którzy dziś liczą na to, że nikt nie sprawdzi.

Najem krótkoterminowy w Polsce dojrzewa — z żywiołowego rynku staje się branżą z rejestrem, regulaminem i realnym głosem sąsiadów oraz samorządu. To niekoniecznie zła wiadomość dla profesjonalnych właścicieli. Im mniej szarej strefy i „patohoteli”, tym większe zaufanie gości i tym stabilniejszy grunt pod uczciwie prowadzony biznes. Data 1 stycznia 2028 r. wydaje się odległa, ale decyzje o zakupie kolejnego lokalu czy o inwestycji w kanał własny warto podejmować już z myślą o niej.

Artykuł ma charakter informacyjny i powstał na podstawie doniesień o projekcie autopoprawki z przełomu sierpnia i września 2026 roku. Nie stanowi porady prawnej — ostateczny kształt przepisów zależy od dalszych prac legislacyjnych.