Zarabianie na wynajmie krótkoterminowym — jak zwiększyć dochód

Apartament się wynajmuje, pieniądze wpływają, ale gdzieś z tyłu głowy masz pytanie: czy da się z tego wyciągnąć więcej, nie kupując drugiej nieruchomości? Da się. Dochód z najmu krótkoterminowego zależy od kilku dźwigni i większość właścicieli rusza tylko jedną z nich. Przejdę przez wszystkie.

Z czego składa się Twój dochód

Uprość sobie obraz do jednego wzoru:

Dochód = obłożenie × cena za noc − koszty − prowizje

Każdy element to osobna dźwignia. Możesz podnieść obłożenie, podnieść cenę, ściąć koszty albo zmniejszyć prowizje. Najlepsze efekty daje ruszenie kilku naraz.

Większość właścicieli skupia się tylko na obłożeniu — byle wynająć jak najwięcej nocy. To ważne, ale to tylko jedna z czterech dźwigni, i to nie ta, która daje najszybszy efekt. Często łatwiej zarobić więcej na tych samych nocach niż wyrwać kolejne wolne terminy.

Dźwignia 1: obłożenie

Puste noce to dochód, który wyparował i nie wróci. Tu pomaga kilka rzeczy:

• Obecność na wielu kanałach. Booking.com, Airbnb, własna strona, lokalne portale — każdy łapie innego gościa. Im więcej okien wystawowych, tym mniej pustych nocy.
• Rabaty last-minute. Termin za trzy dni i tak jest wolny? Lepiej sprzedać go taniej niż wcale. Automatyczny rabat na bliskie terminy ratuje noce, które inaczej przepadną.
• Rabat za długi pobyt. Gość na tydzień to mniej sprzątania, mniej wymian gości i pewny przychód. Warto go zachęcić niższą stawką za noc.

Dźwignia 2: cena za noc

Stała cena przez cały rok zostawia pieniądze na stole w sezonie i odstrasza gości poza sezonem. Ceny powinny oddychać razem z popytem:

• Sezon wysoki — wakacje, długie weekendy, lokalne wydarzenia. Wtedy podnosisz, bo popyt i tak jest.
• Weekendy — piątek i sobota niemal wszędzie znoszą wyższą stawkę niż środek tygodnia.
• Sezon niski — niższa cena utrzymuje obłożenie, zamiast trzymać apartament pusty z dumą.

Już samo wprowadzenie cen weekendowych i sezonowych potrafi podnieść roczny przychód o kilkanaście procent bez ani jednej dodatkowej rezerwacji.

Dźwignia 3: prowizje

To dźwignia, o której większość właścicieli zapomina, choć daje najszybszy efekt. Każda rezerwacja przez Booking.com oddaje 15–25% portalowi. Jeśli przesuniesz choć część rezerwacji na kanał bez prowizji, te pieniądze zostają u Ciebie bez kiwnięcia palcem przy cenie czy obłożeniu.

Różnica to 630 zł z dziesięciu nocy. Przy 150 nocach rocznie z portalu mówimy o kilkunastu tysiącach złotych, które oddajesz wyłącznie dlatego, że gość kliknął na Booking.com zamiast u Ciebie.

Dźwignia 4: powracający goście

Najtańsza rezerwacja to ta od kogoś, kto już u Ciebie był. Nie płacisz za nią prowizji ani reklamy. Gość, który dobrze się czuł, chętnie wróci — jeśli wie, jak Cię znaleźć poza portalem.

Zostaw w apartamencie kartkę albo wizytówkę z adresem własnej strony rezerwacyjnej i krótką informacją, że rezerwacja bezpośrednia jest bez pośredników. Część gości skorzysta, a Ty zbudujesz bazę stałych klientów, których portal Ci ukrywał.

Dźwignia 5: koszty operacyjne

Po stronie kosztów też leżą pieniądze. Nie chodzi o cięcie na jakości, tylko o sensowne ograniczanie tego, co zjada marżę:

• Sprzątanie. Dłuższe pobyty to mniej cykli sprzątania na każdą sprzedaną noc. Rabat za długi pobyt obniża koszt obsługi, nie tylko zwiększa obłożenie.
• Media. Termostat z prostym sterowaniem i czujnik na czas pustostanu potrafią ściąć rachunek za ogrzewanie poza sezonem.
• Czas własny. Twoja godzina ma wartość. Każda minuta na ręcznym pilnowaniu kalendarzy i przepisywaniu rezerwacji to koszt ukryty, którego nie widać w żadnym zestawieniu.

Koszty rzadko robią pojedynczy spektakularny skok. Zjadają marżę po cichu, złotówka po złotówce, aż na koniec roku dziwisz się, gdzie się podział zysk. Raz na kwartał przejrzyj rachunki za media, sprzątanie i drobne usługi — często znajdziesz tam kilkaset złotych, które uciekają bez powodu.

Standard i opinie podnoszą cenę za Ciebie

Apartament z dobrymi recenzjami i kilkoma dopracowanymi szczegółami broni wyższej ceny bez oporu gościa. Szybki internet, wygodne łóżko, ekspres do kawy, czysty ręcznik plażowy — drobiazgi, które kosztują raz, a podnoszą gotowość do zapłaty na lata. Zadowolony gość zostawia lepszą opinię, lepsza opinia przyciąga kolejnych, a Ty możesz spokojnie trzymać stawkę wyżej niż sąsiad z gołymi ścianami.

Jak ruszyć wszystkie dźwignie naraz

Zobacz, jak to się składa na liczbach. Apartament robi rocznie 150 nocy po średnio 350 zł, całość przez Booking.com z prowizją 18%. To około 43 000 zł na rękę. Teraz ruszasz cztery dźwignie naraz: ceny sezonowe podnoszą średnią stawkę o 10%, rabaty last-minute dokładają kilkanaście nocy, połowa rezerwacji przechodzi na własny kanał bez prowizji, a powracający goście domykają część martwego sezonu. Każda zmiana z osobna wygląda skromnie. Razem potrafią dorzucić kilkanaście tysięcy złotych rocznie z tego samego mieszkania, bez kupowania drugiego.

Połączenie tych czterech rzeczy daje efekt większy niż suma. Do tego potrzebujesz narzędzia, które jednocześnie utrzyma Cię na portalach, da kanał bez prowizji i pozwoli sterować ceną. erphome.pl robi to wszystko: własna strona rezerwacyjna bez prowizji z płatnościami Przelewy24, synchronizacja iCal co godzinę z Booking.com i Airbnb (więc możesz być na portalach i mieć własny kanał bez podwójnych rezerwacji), ceny sezonowe i weekendowe, rabaty last-minute i za długi pobyt, kody promo. Gość, który raz zarezerwował u Ciebie bezpośrednio, dostaje stronę, na którą łatwo wróci.

Podsumowanie

Dochód z apartamentu rośnie na cztery sposoby: większe obłożenie, ruchoma cena, mniej prowizji i powracający goście. Większość właścicieli kręci tylko obłożeniem przez portale i dziwi się, że więcej nie zostaje. Najszybszy zysk leży w prowizjach — przesuń część ruchu na własny kanał.

Chcesz odzyskać prowizje i sterować ceną w jednym miejscu? Wypróbuj erphome.pl za darmo przez 14 dni. Bez karty kredytowej, dwa apartamenty w cenie, własna strona rezerwacyjna od pierwszego dnia.