Ryczałt czy zasady ogólne przy najmie krótkoterminowym — co się opłaca w 2026 roku?

Najem krótkoterminowy w 2026 roku — jaką formę opodatkowania wybrać?

Osoby prowadzące najem krótkoterminowy coraz częściej zastanawiają się, czy bardziej opłaca się rozliczać podatki ryczałtem, czy na zasadach ogólnych. Wybór ma ogromny wpływ na wysokość podatku, możliwość rozliczania kosztów oraz finalny zysk z wynajmu.

W 2026 roku nadal najczęściej spotykane są dwie formy opodatkowania:

• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
• zasady ogólne (skala podatkowa 12% i 32%).

Każde rozwiązanie ma swoje zalety i wady. To, co będzie korzystniejsze, zależy przede wszystkim od wysokości kosztów prowadzenia najmu.

---

Ryczałt przy najmie krótkoterminowym — stawki w 2026 roku

Przy ryczałcie podatek płaci się od przychodu, czyli bez pomniejszania go o koszty.

Aktualne stawki ryczałtu dla najmu prywatnego w 2026 roku wynoszą:

• 8,5% — do 100 000 zł przychodu rocznie,
• 12,5% — od nadwyżki ponad 100 000 zł.

W przypadku działalności gospodarczej związanej z zakwaterowaniem najczęściej stosowana jest stawka:

• 8,5% lub 17% — w zależności od klasyfikacji usług i sposobu prowadzenia działalności.

Największą zaletą ryczałtu jest prostota. Nie trzeba zbierać wszystkich kosztów, prowadzić rozbudowanej księgowości ani analizować amortyzacji.

Minusem jest brak możliwości odliczania kosztów, takich jak:

• prowizje Booking i Airbnb,
• sprzątanie,
• media,
• wyposażenie mieszkań,
• odsetki od kredytu,
• remonty.

---

Zasady ogólne — kiedy są korzystniejsze?

Przy zasadach ogólnych podatek płaci się od dochodu, czyli:

przychód – koszty = dochód do opodatkowania

W 2026 roku obowiązuje skala podatkowa:

• 12% — do 120 000 zł dochodu,
• 32% — od nadwyżki ponad 120 000 zł.

Dodatkowo podatnik może korzystać z:

• kwoty wolnej 30 000 zł,
• wspólnego rozliczenia z małżonkiem,
• rozliczania strat,
• pełnego ujmowania kosztów działalności.

To rozwiązanie często okazuje się korzystniejsze dla osób:

• spłacających kredyt,
• ponoszących wysokie koszty remontów,
• intensywnie inwestujących w apartamenty,
• korzystających z firm sprzątających i operatorów najmu.

---

Przykład porównania — ryczałt vs zasady ogólne

Przykład 1 — niskie koszty

Załóżmy:

• przychód roczny: 120 000 zł,
• koszty: 15 000 zł.

Ryczałt:

• 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł,
• 20 000 zł × 12,5% = 2 500 zł,
• podatek: 11 000 zł.

Zasady ogólne:

• dochód: 105 000 zł,
• podatek według skali około 9 000–10 000 zł po uwzględnieniu kwoty wolnej.

W tym przypadku różnica jest niewielka.

Przykład 2 — wysokie koszty

Załóżmy:

• przychód: 120 000 zł,
• koszty: 55 000 zł.

Ryczałt:

• podatek nadal wyniesie około 11 000 zł.

Zasady ogólne:

• dochód: 65 000 zł,
• podatek może wynieść około 4 000–5 000 zł.

Przy wysokich kosztach zasady ogólne są zdecydowanie bardziej opłacalne.

---

Co najczęściej wybierają właściciele apartamentów?

Osoby posiadające 1–2 mieszkania często wybierają ryczałt ze względu na prostotę rozliczeń.

Z kolei właściciele większej liczby apartamentów, finansowanych kredytem lub generujących wysokie koszty operacyjne, częściej przechodzą na działalność gospodarczą i rozliczanie według skali podatkowej.

W praktyce warto policzyć:

• roczny przychód,
• wysokość kosztów,
• składki ZUS,
• planowane inwestycje i remonty.

Dopiero wtedy można realnie ocenić, która forma opodatkowania będzie korzystniejsza.

---

Podsumowanie

Nie ma jednej najlepszej formy opodatkowania dla każdego właściciela najmu krótkoterminowego.

Ryczałt sprawdza się przy niskich kosztach i prostym modelu wynajmu.

Zasady ogólne są korzystniejsze przy wysokich kosztach, kredytach oraz większej skali działalności.

Przed podjęciem decyzji warto przygotować symulację podatkową dla własnej sytuacji — różnice w podatku mogą wynosić nawet kilkanaście tysięcy złotych rocznie.